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2014-2018年版连锁商业产业园区定位规划及招商战略咨询报告

Annual Research and Consultation Report of Panorama survey and Investment strategy on China Industry

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报告编号:711295 了解中研普华的实力 研究报告的价值

出版日期:2014年3月 报告页码:309页 图表数量:122个

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【报告导读】

《2014-2018年版连锁商业产业园区定位规划及招商战略咨询报告》由中研普华连锁商业行业分析专家领衔撰写,主要分析了连锁商业行业的市场规模、发展现状与投资前景,同时对连锁商业行业的未来发展做出科学的趋势预测和专业的连锁商业行业数据分析,帮助客户评估连锁商业行业投资价值。

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    第一部分 连锁商业园区运行分析

    第一章 连锁商业产业园区建设背景     1

    第一节 产业园区概述  1

    一、产业园区的定义    1

    二、产业园区的分类    2

    三、产业园区的优势    3

    四、产业园区与产业集群的关系       3

    五、连锁商业产业园区发展背景       5

    1、连锁商业产业园区规划的目的     5

    2、连锁商业产业园区规划的意义     5

    3、连锁商业产业园区发展的有利条件     6

    第二节 连锁商业产业园区发展阶段分析  7

    一、生产要素聚集阶段       7

    二、产业主导阶段       12

    三、创新突破阶段       12

    四、现代科技都市阶段       13

    第三节 连锁商业产业园区核心竞争力分析     13

    一、资源整合能力       13

    1、城市经济条件  13

    2、区位交通条件  13

    3、政府政策支持  14

    4、产业集聚程度  14

    二、运营管理能力       14

    三、社会经济效应       15

    第四节 连锁商业产业园发展宏观经济环境分析     15

     

    第二章 连锁商业产业园区建设与投资主体分析       28

    第一节 房地产行业与产业园区建设相关性分析     28

    一、传统房地产商投资产业园建设    28

    二、商业地产商投资产业园建设       30

    三、工业地产商投资产业园建设       31

    四、产业地产商投资产业园建设       31

    五、国外地产商投资产业园区建设    33

    第二节 各类地产行业运行分析  34

    一、住宅地产行业运行分析       34

    二、商业地产行业运行分析       35

    三、工业地产行业运行分析       37

    四、产业地产行业运行分析       40

    第三节 连锁商业产业园区发展能力分析  41

    一、连锁商业行业发展现状分析       41

    二、连锁商业产业园区软件环境条件分析       41

    三、连锁商业产业园区硬件环境条件分析       42

     

    第三章 2012-2014年连锁商业产业园区总体分析    43

    第一节 2012-2014年国内外产业园区发展概况     43

    一、国际知名产业园区介绍       43

    二、我国产业园区发展的阶段进程    50

    三、产业园区成为区域经济发展重要助推器    50

    四、国家大力推进工业园区快速健康发展       52

    五、苏粤携手共建产业园区取得积极成效       52

    第二节 产业园区与城市经济发展的相关性剖析     54

    一、产业园区生命周期的理论解析    54

    二、从功能定位角度考量产业园区的生命周期       56

    三、我国城市经济发展的阶段性       58

    四、产业园区与城市经济发展的关系透析       61

    第三节 连锁商业产业园区发展的问题及对策  65

    一、连锁商业产业园区发展中的主要问题       65

    二、中西部产业园区面临的困扰分析       66

    三、低碳产业园建设大跃进亟需规范化    69

    四、连锁商业产业园区的规划设计原则及思路       73

    五、连锁商业产业园的定位策略与模式选择    74

     

    第四章 2012-2014年连锁商业产业园区运营管理分析    76

    第一节 产业园区主要盈利模式分析  76

    一、土地收益       76

    二、房地产开发收益    76

    三、有偿出让无形资源收益       76

    四、入园企业经营税收       77

    五、园区运营管理服务收益       77

    六、自投项目经营收益       77

    第二节 连锁商业产业园区开发模式分析  77

    一、“园中园”开发模式     77

    二、“市场化”开发模式     78

    三、“行政特区”开发模式  78

    四、“官助民办”开发模式  78

    第三节 连锁商业产业园区建设关联群体分析  79

    一、地方政府       79

    二、传统房地产企业    79

    三、商业地产企业       79

    四、工业地产企业       79

    五、产业地产企业       80

    六、园区内企业    80

    第四节 连锁商业产业园区的运营管理分析     80

    一、产业园区的两类基本运营模式    80

    二、对工业园区实行科学规划和管理       81

    三、产业园区的运营与开发建议       82

    四、提升产业园区运营效率的三要素       83

    第五节 连锁商业产业园区运营案例分析  84

    一、国际产业园区运营经验分析       84

    二、国内产业园区运营现状分析       89

    1、国内产业园区投资现状分析  89

    2、国内特色产业园区运营案例  89

    3、国内产业园运营存在的问题  92

     

    第二部分 连锁商业行业发展分析

    第五章 2012-2014年连锁商业行业发展现状分析    94

    第一节 我国连锁商业行业发展状况分析  94

    一、我国连锁商业行业发展阶段       94

    二、我国连锁商业行业发展总体概况       96

    三、我国连锁商业行业发展特点分析       96

    四、我国连锁商业行业商业模式分析       99

    第二节 2012-2014年连锁商业行业发展现状 101

    一、连锁商业市场规模及成长性分析       101

    二、我国连锁商业行业发展分析       103

    三、2012-2014年中国连锁商业企业发展分析       104

    四、2012-2014年我国连锁商业行业需求情况       109

    1、连锁商业行业需求市场  109

    2、连锁商业行业结构  110

    3、连锁商业行业需求的地区差异     111

    五、2012-2014年我国连锁商业行业供需平衡分析       111

    第三节 中国连锁商业行业细分市场结构分析  113

    一、连锁商业行业市场结构现状分析       113

    二、连锁商业行业结构问题分析       113

    三、连锁商业行业市场结构发展       115

    四、连锁商业行业市场结构变化趋势       118

     

    第六章 2012-2014年连锁商业行业竞争格局分析    120

    第一节 行业总体市场竞争状况分析  120

    一、连锁商业行业竞争结构分析       120

    1、现有企业间竞争     120

    2、潜在进入者分析     120

    3、替代品威胁分析     120

    4、供应商议价能力     120

    5、客户议价能力  121

    6、竞争结构特点总结  121

    二、连锁商业行业企业间竞争格局分析    121

    1、不同地域企业竞争格局  121

    2、不同规模企业竞争格局  122

    3、不同所有制企业竞争格局     122

    三、连锁商业行业集中度分析    122

    1、市场集中度分析     122

    2、区域集中度分析     123

    3、集中度变化趋势     123

    四、连锁商业行业SWOT分析  124

    1、连锁商业行业优势分析  124

    2、连锁商业行业劣势分析  125

    3、连锁商业行业机会分析  125

    4、新型建筑行业威胁分析  126

    第二节 中国连锁商业行业竞争格局综述  127

    一、连锁商业行业竞争概况       127

    1、中国连锁商业行业竞争格局  127

    2、连锁商业行业未来竞争格局和特点     129

    3、连锁商业市场进入及竞争对手分析     129

    二、中国连锁商业行业竞争力分析    130

    三、中国连锁商业产品(服务)竞争力优势分析    131

    1、整体竞争力评价     131

    2、竞争力评价结果分析     131

    3、竞争优势评价及构建建议     131

     

    第七章 2012-2014年连锁商业行业重点企业经营分析    133

    第一节 中国连锁商业企业总体发展状况分析  133

    一、连锁商业企业主要类型       133

    二、连锁商业企业资本运作分析       134

    三、连锁商业企业创新及品牌建设    137

    四、连锁商业企业国际竞争力分析    138

    五、2012年连锁商业行业企业排名分析  139

    第二节 2012-2014年连锁商业重点公司主要竞争力分析     140

    一、盈利能力分析       140

    二、偿债能力分析       141

    三、营运能力分析       143

    四、成长能力分析       144

    五、现金流量分析       145

     

    第八章 2014-2018年连锁商业行业发展前景预测分析    147

    第一节 2014-2018年连锁商业市场发展前景 147

    一、2014-2018年连锁商业市场发展潜力       147

    二、2014-2018年连锁商业市场发展前景展望       148

    三、2014-2018年连锁商业细分行业发展前景分析       151

    第二节 2014-2018年连锁商业市场发展趋势预测 153

    一、2014-2018年连锁商业行业发展趋势       153

    二、2014-2018年连锁商业市场规模预测       153

    第三节 影响企业生产与经营的关键趋势  154

    一、市场整合成长趋势       154

    二、需求变化趋势及新的商业机遇预测    155

    三、企业区域市场拓展的趋势    155

    四、影响企业销售与服务方式的关键趋势       157

     

    第三部分 连锁商业产业园区规划

    第九章 连锁商业产业园区定位及规划 158

    第一节 连锁商业产业园区的发展定位     158

    一、连锁商业产业园区的功能定位    158

    二、连锁商业产业园区的产业定位    158

    第二节 产业园区产业链搭建     158

    一、连锁商业产业园区产业结构       158

    二、商业产业园区产业链条的设计    158

    第三节 产业园区的规划布局     159

    一、连锁商业产业园区用地布局       159

    二、连锁商业产业园区各功能区的建设规模    159

    第四节 连锁商业产业园区保障体系  159

    一、连锁商业产业政策支持体系       159

    二、连锁商业产业园区公共服务平台搭建       163

    三、连锁商业产业园区运营模式设计       165

     

    第十章 连锁商业产业园区投资成本与收益估算       173

    第一节 连锁商业产业园区经济效益评估  173

    一、产业园区投资估算       173

    1、连锁商业产业园区总投资估算     173

    2、连锁商业产业园区分阶段投资估算     180

    二、成本估算估算       181

    三、产值估算       182

    四、销售收入估算       182

    五、销售税金估算       182

    第二节 连锁商业产业园区社会效益评估  183

    第三节 连锁商业产业园区生态效益评估  183

    第四节 连锁商业产业园区适应性评价指标体系     189

    一、目标适应性指标    189

    二、经济适应性指标    189

    三、社会适应性指标    189

     

    第四部分 连锁商业园区发展趋势预测

    第十一章 连锁商业产业园区建设行业发展趋势预测       190

    第一节 连锁商业产业园区发展趋势分析  190

    一、优惠政策向产业集群转变    190

    二、由加工型高新区向研发型高新区转型       190

    三、从引进大型公司向科技型中小企业集群转变    191

    四、由土地运营向综合的产业开发及氛围培育转变       191

    五、由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型       191

    第二节 产业园区细分市场发展趋势分析  191

    一、现代农业园区投资重点及趋势    191

    二、工业园区投资重点及趋势    192

    三、科技园区投资重点及趋势    193

    四、物流园区投资重点及趋势    194

    五、创意产业园区投资重点及趋势    195

    六、总部经济园区投资重点及趋势    196

    第三节 连锁商业产业园区建设行业前景分析  199

    一、连锁商业产业园区建设行业存在的问题    199

    二、连锁商业产业园区创新规划方式及理念    200

    三、连锁商业产业园区服务平台的创新建议    206

    四、连锁商业产业园区投资开发及运营建议    209

    五、连锁商业产业园区建设行业融资建议       210

    六、连锁商业产业园区建设行业前景分析       210

     

    第十二章 连锁商业产业园区的投资潜力分析    212

    第一节 连锁商业产业园区的投资形势分析     212

    一、产业园区具有良好的投资价值    212

    二、“十二五”期间全国兴起产业园投资热潮  212

    三、高新区转型下的投资机会分析    213

    第二节 连锁商业产业园区的发展前景展望     216

    一、产业园区未来发展前景光明       216

    二、中国开发区面临的发展机遇       218

    三、未来十年连锁商业产业园区发展的战略方向    225

    第三节 连锁商业产业园投资前景分析     225

    一、连锁商业产业园投资吸引力       225

    二、连锁商业产业园增长动力分析    226

    三、连锁商业产业园区域投资潜力分析    226

     

    第五部分 连锁商业园区投资策略建议

    第十三章 连锁商业产业园区建设行业投融资分析    228

    第一节 连锁商业产业园区建设行业投资分析  228

    一、连锁商业产业园区建设行业投资风险       228

    1、市场风险  228

    2、经营风险  228

    3、政策风险  228

    4、人才技术风险  229

    第二节 连锁商业产业园区建设行业融资分析  229

    一、企业融资模式       229

    1、政府特殊支持融资  229

    2、通过银行贷款融资  230

    3、社会资金  231

    二、项目融资模式       239

    1、特许经营(BOT模式) 239

    2、公私合营(如PPP模式)    240

    3、施工方垫资承包     242

    4、使用者预付费  242

    三、其他融资模式       244

     

    第十四章 连锁商业产业园区的招商策略研究    253

    第一节 连锁商业产业园区的招商流程介绍     253

    一、确立目标       253

    二、广泛搜集各方面资料    253

    三、制订各类招商方案       254

    四、比较选择各类招商方案       255

    一、企业入园行为分析       255

    二、产业园区招商环境       256

    三、产业园区招商定位       258

    四、产业园区招商标准       258

    五、产业园区招商方式       259

    1、中介招商  259

    2、产业招商  259

    3、网络招商  259

    4、其他招商方式  261

    第二节 新型建筑产业园区的招商策略探究     261

    一、定位策略       261

    二、价格策略       262

    三、合作方式策略       263

    四、广告宣传策略       263

    五、跟踪服务策略       264

    第三节 连锁商业产业园区招商引资策略  264

    一、2014年连锁商业产业园区招商策略  264

    二、连锁商业产业园区招商引资营销策略       267

    三、连锁商业产业园区招商引资发展策略       268

    四、连锁商业产业园区服务外包策略分析       269

    1、区域视角中的服务外包  269

    2、地方视角中的服务外包  274

    3、开发区服务外包发展策略     278

     

    第十五章 连锁商业产业园区投资策略分析 279

    第一节 连锁商业产业园主要投资模式     279

    一、产业园开发模式    279

    二、产业地产商模式    280

    三、综合运作模式       280

    第二节 连锁商业产业园建设融资渠道分析     281

    一、产业园建设行业发展的难题:资金与管理       281

    二、资金与管理产业地产的资本特点       284

    三、目前国内主要融资渠道       285

    四、多元化的融资发展方向分析       288

    第三节 提升连锁商业产业园投资环境竞争力的对策措施     289

    一、促进产业集群方面       289

    二、完善生产要素方面       292

    三、拓展需求条件方面       292

    四、主导企业发展方面       293

    五、品牌营销推广方面       293

    第四节 中研普华连锁商业产业园投资建议     294

    一、运营策略建议       294

    二、投资策略建议       298

    三、招商策略建议       299

     

    图表目录

    图表:连锁商业产业园生产要素内涵       8

    图表:产业园区生产要素聚集阶段    11

    图表:产业园区产业主导阶段    12

    图表:产业园区创新突破阶段    12

    图表:产业园区现代科技都市阶段    13

    图表:2011-20136月我国国内生产总值及增长情况       16

    图表:2013年上半年中国国内生产总值数据核算  17

    图表:2012-2013年全国消费价格同比变化情况   17

    图表:2012-2013年全国主要肉类价格变化情况   18

    图表:20136月居民消费价格分类表同比变化情况  18

    图表:2011-2012年全国消费价格同比变化情况   19

    图表:2011-2012社会消费品零售总额比较   19

    图表:2012年消费零售总额城乡比较     20

    图表:2011-2012年社会消费零售总额名义增速   20

    图表:2012年中国城镇居民人均可支配收入增速  21

    图表:2013年城镇居民人均可支配收入  21

    图表:2011-2012年中国技术合同签订情况   22

    图表:2011-2012年全国制定国家标准情况   22

    图表:2002-2012年全国城镇人口比重   23

    图表:2000-2012年我国城镇化水平变化情况       23

    图表:固定资产投资历史变动轨迹分析    24

    图表:1978-2012年中国城乡居民恩格尔系数走势图   24

    图表:2012年各省城乡居民恩格尔系数对比  25

    图表:2009-2012年全国城乡居民恩格尔系数对比       25

    图表:2008-2012年进出口贸易历史变动轨迹       26

    图表:GDP增速平缓,通胀温和      26

    图表:劳动力市场状况良好       27

    图表:澳联储近期可能再次降息       27

    图表:20129-201310月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势    34

    图表:20129-201310月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势    34

    图表:2012-20134月各季度我国办公楼开发投资完成情况   36

    图表:2012-20134月各季度我国商业营业用房开发投资完成情况       37

    图表:2012-20134月各季度我国房地产配套工程开发投资完成情况   37

    图表:行业生命周期图       54

    图表:产业园区自我救赎时机    55

    图表:产业园区发展阶段示意图       56

    图表:产品生命周期特征与策略       58

    图表:园区发展周期    60

    图表:全国园区建设周期    60

    图表:钱纳里人均经济总量与经济发展阶段的关系       61

    图表:各国学者对产业集群的理解    61

    图表:产业园区生命周期图       64

    图表:产业园区自我救赎时机    65

    图表:产业园区的规划设计分析       73

    图表:产业园区发展规划    81

    图表:园区赢利模式的阶段性思路    83

    图表:美国经济增长率及贡献    84

    图表:通货膨胀处于低位    94

    图表:连锁平台定位    113

    图表:2014年连锁商业不同企业市场分布     122

    图表:连锁商业行业不同所有制企业竞争格局       122

    图表:各国学者对产业集群的理解    122

    图表:2013年我国连锁商业行业市场集中度分析  123

    图表:2012年居民消费价格月度涨跌幅度     125

    图表:2012年居民消费价格比2011年涨跌幅度   126

    图表:国美、苏宁企业对比       128

    图表:连锁商业的资本连锁情况       134

    图表:2011年连锁企业12    139

    图表:2012年中国连锁企业12   140

    图表:苏宁云商盈利能力分析    140

    图表:大商股份盈利能力分析    141

    图表:永辉超市股份有限公司利润分析    141

    图表:苏宁云商偿债能力分析    141

    图表:大商股份偿债能力分析    142

    图表:永辉超市股份有限公司偿债能力分析    142

    图表:苏宁云商总资产周转率    143

    图表:大商股份总资产周转率    143

    图表:永辉超市股份有限公司总资产周转率    143

    图表:苏宁云商归属净利润增长       144

    图表:大商股份归属净利润增长       144

    图表:永辉超市股份有限公司归属净利润增长       144

    图表:苏宁云商现金流量分析    145

    图表:大商股份现金流量分析    145

    图表:永辉超市股份有限公司现金流量分析    146

    图表:2005-2012年中国社会消费品零售总额增长趋势图   147

    图表:联合发展模式举例    163

    图表:定制型园区示意图    164

    图表:2011-2013年中国连锁商业产业园区总投资估算及同比增长   180

    图表:2011-2013年中国连锁商业产业园区分阶段投资估算及同比增长   180

    图表:20131-6月主要城市工业用地土地出让金走势表  181

    图表:20131-6月主要城市工业用地楼面价走势表  181

    图表:2011-2013年产值估算   182

    图表:2011-2013年销售输入估算   182

    图表:2011-2013年销售税金估算   182

    图表:基于产业生态系统的经济绩效评价指标体系       188

    图表:基于产业生态系统的资源消耗评价指标体系       188

    图表:基于产业生态系统的环境输入与产业生态评价指标体系    188

    图表:高新园区循环成长的过程       201

    图表:产业园区现所处阶段示意       201

    图表:围绕R &D产业化的平台建设 202

    图表:价值微笑曲线示意图       203

    图表:生态型宜居城市的开发要素    204

    图表:产业园区发展阶段示意图       205

    图表:产业公共服务平台的作用       206

    图表:产业公共服务平台体系建设的三个层次       208

    图表:BOT的融资模式中一个典型结构   239

    图表:联合发展模式举例    241

    图表:定制型园区示意图    241

    图表:由项目发起人独立地安排融资及承担融资责任图解    245

    图表:一个以上的项目发起人成立单一目的子公司参与合资项目图解       246

    图表:发起人共同合资成立项目公司共同安排项目融资和建设图解    247

    图表:20世纪80年代初期澳大利亚一个运煤港口项目的建设实例    248

    图表:生产支付融资结构    249

    图表:油田开发项目产品支付的结构       250

    图表:一个生产贷款的债务安排       251

    图表:以杠杆租赁为基础的项目融资结构       252

    图表:劳动力成本驱动下的国际服务外包流动       270

    图表:亚洲四国发展服务外包环境对比    270

    图表:国际发包商眼中不同国家不同服务外包行业成熟度对比    271

    图表:程序员的年平均工资及工资增速    272

    图表:现代设计服务产业链       273

    图表:中国连锁商业市场企业竞争格局    277

  • 中国连锁经营协会发布“2012中国连锁百强”榜单。根据榜单显示,苏宁云商以1240亿元的销售规模位居中国连锁百强榜首,百联集团、国美电器、华润万家、大润发分别以1220亿元、1175亿元、941亿元、725亿元的销售业绩排名第二至第五位。百强最后一名的销售额为33亿元,比2011年最后一名的25亿元提高了30%。

      2012年连锁百强销售规模达到1.87万亿元,同比增长10.8%,连续第二年慢于社会消费品零售总额14.2%的增长。百强企业门店总数达到9.4万个,同比增长8.0%,是百强统计以来最慢的一年。百强企业销售额占社会消费品零售总额的9.3%,低于2011年11%的水平。2000年以来,百强平均年销售增长超过25%,但近两年,增速明显放缓,这是行业自身发展规模的体现,也是受到人口红利的消减、渠道分流、消费者消费习惯变化等多种因素的影响结果。可以预见,接下来几年将是连锁企业的稳定发展期。

      从区域情况看,一二线城市放缓,三四线则快于一二线的发展。在百强企业中,中国连锁经营协会在一二线和三四线企业中各选十家典型企业进行分析,比较发现:一二线十家企业的平均销售增幅为6%,门店数量平均增幅为2%;三四线十家企业分别为18%和17%,均明显高于前者。2012年百强新上榜企业10家,其中近半数为三四线企业。近几年,网络零售对传统零售带来了较大的冲击,从最初的图书音像、家电、数码3C,到服装鞋帽、日用百货,再到家居、食品,网络零售不断挤压实体零售的市场份额。

      面对压力,传统企业纷纷发力电商。传统企业利用自身在商品渠道、物流管理、营销管理等方面的优势,开展线上与线下相结合(O2O)的多渠道经营探索。2012年百强中,有62家开展网络零售业务,比2012年初统计的59家增加3家,但在2012年百强中,有三家企业暂停了网络零售业务,实际新增6家。62家企业中销售过亿元的达到9家。成本方面,依然主要是房租和人工成本两个方面,总体上升幅度较快,百强企业平均在15%以上。十在房租成本方面,2002-2005期间(零售全面开放初期)是企业开店最快的时期,有一部分门店的租期是10年,这两年集中续租,租金将会成倍增长。预计2014年,连锁商业行业,普遍盈利将实现0-5%的增长。

      本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写,在大量周密的市场调研基础上,主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、中国连锁经营协会、国际连锁企业管理协会、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、中国行业研究网、国内外相关报刊杂志的基础信息、连锁商业行业研究单位等公布和提供的大量资料以及对行业内企业调研访察所获得的大量第一手数据,对我国连锁商业产业园市场的发展状况、供需状况、竞争格局、赢利水平、发展趋势等进行了分析。报告重点分析了连锁商业产业园前十的产销、战略、经营状况等。报告还对连连锁商业产业园风险进行了预测,为连锁商业产业园提供了新的投资机会和可借鉴的操作模式,对欲在连锁商业产业园行业从事资本运作的经济实体等单位准确了解目前中国连锁商业产业园行业发展动态,把握企业定位和发展方向有重要参考价值。

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