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上海北京和杭州为零售物业最佳投资目的地

2014年10月24日  来源: 互联网 打印 关闭
中研网讯:

  世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)近日分析了中国17个主要城市零售物业的投资机会,并发布特别报告《中国物业投资指南之零售物业篇》。该报告认为,上海、北京和杭州为零售物业的最佳投资目的地,二线城市(如沈阳和无锡),则建议投资者要多加谨慎。对于深圳,该报告表示,深圳作为一线城市却没有进入前四名,总体排名第6,究其原因,主要是由于深圳毗邻香港,相当一部分的消费需求,特别是高端消费需求外流香港,同时,深圳零售物业供应量大,市场流动性也欠佳。

  据介绍,此次报告中,世邦魏理仕挑选了14个对零售物业市场表现产生影响的关键变量,针对全国17个主要城市进行了分析,而报告得出的排名重点关注整体市场。因此,在一个低排名城市中的个别优质零售物业投资机会仍然值得考虑,而在一个高排名城市中品质一般的零售物业则可能不太值得投资。

  上海北京杭州零售物业最值得投资

  报告显示,上海零售物业市场呈现供需两旺、租金稳步增长的态势,零售市场空置率始终保持在10%以下,核心商圈租金逐年攀升,年复合增长率达7.9%。同时,上海市场零售物业的成交也非常活跃,2005—2013年间,上海大宗零售物业(仅包括成交额为1000万美元以上的纯零售物业大宗成交)投资交易额高达345亿元,约为同期17个监测城市交易总量的31.6%,位列各大城市榜首。同时,上海次级商圈近年来发展迅猛,预期将步入一个加速期和扩散期。2010—2013年间,上海次级商圈规模增长67.1%,较核心商圈高46.6个百分点;同时次级商圈空置率由2010年初的15.0%降至2013年末的11.3%。

  北京零售物业的增值潜力也值得关注。北京高端消费突出,其社会消费品零售总额排名全国第一,其中相当一部分由高端消费拉动。北京的零售项目较为分散,包括西单、王府井及CBD在内的核心商圈仅拥有全市20%左右的零售物业,其余80%的零售物业均位于城市次级商圈。由于五环内土地供应紧俏,加上新规限制五环核心区域内大型公共建筑项目,长远来看,北京的零售市场将呈现“多中心化”趋势。同时,北京对国际零售商有着大的吸引力。世邦魏理仕统计发现,仅在2013年,北京就吸引了34个国际新品牌的入驻,与2012年相比翻了近三番。国际品牌进驻北京市场的步伐有加快的迹象。

  供应稀缺的杭州和上海、北京同属三甲。世邦魏理仕报告认为,杭州优质零售物业紧缺,物业存量规模小且市场空置率低,同期,杭州优质零售物业空置率仅为1.7%,为17个城市中的最低水平。

  高端消费外流香港 深圳总排名仅居第六

  报告中,作为一线城市的深圳却没有进入前四名,总体排名第六。报告认为,尽管人均可支配收入位列全国之首,消费能力也名列前茅,但由于毗邻香港,有相当一部分消费特别是高端消费已外流香港。另一面,深圳现有的人均商业面积约为上海及杭州的两倍,在一线城市中位居第二。未来3年,深圳新增加的商业建筑面积将超过200万平方米,商场运营者的招商能力及市场零售租金将备受考验。

  “赴港购物是深圳人消费的重要特征,2012年9月到2013年9月,赴港购物的深圳市民的比例高达43%,人均消费金额为11567元人民币,比上一年翻番,正因如此,很多奢侈品牌在深圳开店的步伐相对缓慢,门店数量也较少,与上海北京相比,深圳的一线奢侈品牌门店数量仅为其五分之一左右”,世邦魏理仕研究部中国区执行董事陈仲伟介绍。另外,深圳年轻人多的特点却刺激了快时尚品牌的进驻,深圳一直是国际快时尚品牌进驻的首选,部分品牌无论是门店数量还是进驻时间都明显要多于和先于广州。

  陈仲伟还表示,过去9年,深圳仅录得7宗1000万美元以上的纯零售物业大宗交易,这背后实际上是深圳个人投资者在深圳零售物业市场相对活跃,市场交易主要由散售为主,直接导致了大宗交易活动极不活跃。

  盐田壹海城餐饮类租户超五成

  此外,从最新的统计数据来看,电商对传统购物空间的影响也在深刻影响深圳购物中心的业态变化。据统计,第三季度,深圳有三个购物中心开业,分别是位于华强北的世纪汇,盐田区的首个购物中心壹海城以及位于龙华的中航九方广场。它们分别以60%、65%和96%的入驻率开业,为市场带来共20万平方米新增供应。其中壹海城餐饮类租户超过五成,世纪汇餐饮占比亦达25%,中航九方广场则有25%的儿童体验类业态。

  在购物中心整体面临业态调整的背景下,餐饮、轻奢品牌却表现活跃。陈仲伟表示,除部分商场在核心位置引入餐饮类租户外,最近也有多个餐饮品牌首进深圳:包括香港米其林川菜餐厅咏藜园以及西式简餐连锁新元素等。部分轻奢品牌继续在传统特区内布点,新进驻品牌普遍青睐核心商圈。整体而言新近入市的购物中心空置率有小幅改善,但受本季开业项目空置率较高的影响,全市平均空置率环比上升0.2个百分点至季末10.2%水平。

  世邦魏理仕预计未来6个月深圳将有超30万平方米的新增零售供应,且多位于次级或新兴商圈。大量新增供应入市预计将在短期内继续推升全市空置率。需求方面,预计体验型业态仍将积极扩张,但其他零售品类的扩张速度或将放缓。

本文分享地址:http://retail.chinairn.com/news/20141024/112316359.shtml

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